De l’exception à la règle : l’appel à moderniser l’urbanisme municipal
L’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ) s’est positionné en faveur d’une densification planifiée et ordonnée plutôt que d’autorisations à la pièce. Dans les deux cas, l’OUQ a souligné l’importance d’actualiser les plans et règlements d’urbanisme pour baliser la densification, plutôt que de s’appuyer sur des procédures d’exception.
Pour l’OUQ, il est toutefois essentiel que les municipalités souhaitant recourir à ce superpouvoir se dotent de balises en amont6 :
- En circonscrivant son utilisation à des secteurs propices à recevoir des projets de densification et ainsi assurer une localisation optimale des nouveaux logements7 ;
- En établissant des critères pour l’analyse des demandes d’autorisation (ex. : compatibilité du projet avec son milieu, qualité architecturale, intégration urbaine, conservation et mise en valeur du patrimoine, du bâti existant et des composantes identitaires, caractéristiques des logements) ;
- En prévoyant des conditions devant être respectées lors de la réalisation des projets (ex. : assujettissement au règlement sur les PIIA, avis du Comité consultatif d’urbanisme).
Pour l’Union des municipalités du Québec (UMQ), autoriser un tel projet doit se faire selon des critères objectifs. Il faut prouver que la proposition concorde avec les politiques de la ville et évaluer concrètement sa contribution au territoire8.
À mon avis, l’application de la Loi 31 et sa pérennisation annoncée par le ministre risque de cristalliser les tensions en supprimant le processus référendaire et l’obligation de consulter le CCU, perçus comme une perte de pouvoir citoyen.
J’y vois un appel aux municipalités à moderniser leur règlement de zonage pour prévoir des normes en phase avec des critères de densité et d’environnement mesurables permettant de « soutenir une prise de décision éclairée assurant une saine gestion de l’architecture et du territoire »9.
Pérenniser le pouvoir d’exception ? Un bilan nécessaire
Pour garantir la transparence de ce pouvoir d’exception, les municipalités doivent publier un bilan annuel détaillant la nature des dérogations accordées, le nombre de logements créés ainsi que les demandes refusées. Selon le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), 28 municipalités l’ont utilisé jusqu’ici pour autoriser 122 projets, totalisant plus de 20 000 logements pour une moyenne de 170 unités par projet.
Alors que le ministre des Affaires municipales souhaite rendre ce pouvoir permanent, cette reddition de comptes devrait d’abord servir à analyser les pratiques des villes. Car il importe de faire le monitorage de son utilisation et de vérifier si elles négocient de réels gains sociaux, comme des logements abordables, et si elles tiennent de véritables consultations publiques. Une telle démarche permettrait peut-être de réconcilier les partisans du veto citoyen et les défenseurs du pouvoir des élus.
Avant de rendre ce pouvoir permanent, il faut admettre que le temps reste incompressible en urbanisme et en aménagement du territoire, même s’il est légitime de vouloir réduire les délais. Entre la concertation, l’analyse des règlements et les études environnementales, transformer un quartier exige des étapes incontournables qui demandent du temps.
En somme, même si les municipalités conservent le dernier mot, ce pouvoir offre une grande liberté d’action aux promoteurs immobiliers. En contrepartie d’une telle flexibilité réglementaire, ils font face à une surveillance accrue et doivent désormais prouver la valeur sociale qu’ils apportent à la communauté,
En date du 31 décembre 2025, la Ville de Québec avait autorisé 19 projets menés par autant de promoteurs distincts, permettant la création de plus de 3000 logements, dont 412 unités sociales. Pour encadrer cette flexibilité, la Ville impose des critères de durabilité, d’innovation et de gains pour le milieu, en plus d’exiger un démarrage rapide du chantier sous peine d’annulation.
Le 155-165 sur la Grande Allée Est à Québec a fait l’objet d’une dérogation accordée par la Ville. Malgré les normes prescrites à cet égard dans le Règlement sur l’urbanisme, le bâtiment principal peut avoir une hauteur maximale de 63 mètres, au lieu de 32 mètres. – Photo : Alain Caron
Du pouvoir d’exception à la performance : redéfinir les standards de l’urbanisme
Ce « superpouvoir » municipal ne peut être qu’un levier transitoire, un laboratoire forçant le passage d’une gestion de règles à une gestion de projets. Pour pérenniser notre cadre de vie, l’avenir ne réside plus dans l’arbitrage au cas par cas, mais dans un urbanisme de performance.
Cela exige de moderniser la réglementation de zonage pour refléter un urbanisme durable. Cette planification doit fixer des cibles de densification basées sur une analyse fine du milieu ou, au besoin, dans un Plan particulier d’urbanisme (PPU). Élaboré avec les citoyens, le PPU définit notamment les objectifs, détaille l’aménagement du territoire, précise les règles d’urbanisme applicables et les moyens d’intervention directe sur le cadre bâti10.
Depuis les années 1990, aux États-Unis, la signature « d’Ententes sur les Avantages Communautaires » (traduction libre de Community Benefit Agreement, CBA) est de plus en plus courante et encouragée en réponse aux préoccupations croissantes concernant les impacts négatifs du développement sur les communautés locales. La CBA est un contrat juridiquement contraignant qui définit les avantages que le promoteur fournira à la communauté en échange de l’approbation de son projet11.
Carte de planification urbaine détaillée pour le secteur mixte de l’Église/de Rochebelle. La légende indique les différentes zones de développement, notamment les diverses utilisations du sol, la densification des abords des artères, lien à renforcer…
La mise de côté temporaire du RDU place désormais les élus et les promoteurs devant une obligation de résultat : celle de prouver que la densité n’est pas une menace, mais une plus-value. L’acceptabilité sociale ne se décrète pas à coups de résolutions, elle se gagne par l’excellence architecturale et le respect du bien commun. Pour résoudre la crise sans sacrifier la démocratie locale, il faudra transformer le « superpouvoir » en super-responsabilité.
L’enjeu dépasse la simple densification et le RDU ; il s’agit de préserver le lien de confiance en remplaçant le compromis par la qualité mesurable. Le véritable défi est de transformer l’exception en un nouveau standard : une densité si exemplaire qu’elle n’aura plus besoin de mesures d’exception pour être acceptée et désirée.
Notes
1 Gouvernement du Québec. Muni-Express N°9 – 8 mai 2026. Report de l’échéance du pouvoir temporaire d’autoriser des projets d’habitation dérogatoires à la réglementation d’urbanisme.
2 Rappelons qu’en vertu du PL 31 (art.93), aucune autorisation ne peut être accordée notamment si le projet est situé à l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation ou dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé.
3 Le déficit d’investissement pour le maintien des infrastructures est flagrant. On le sait depuis longtemps. Ce serait opportun de vérifier combien de municipalités ont utilisé leurs pouvoirs en matière de réserve financière pour assurer le financement de dépenses destinées à améliorer et développer les infrastructures pour le service de l’eau. Réserves financières dans le contexte du Guide La prise de décision en urbanisme.
5 En vertu du PL 31 (art.93), le conseil municipal peut imposer des conditions spécifiques, par exemple : la conclusion d’une entente avec le promoteur ; des engagements assurant, pour une période déterminée, le caractère social, abordable ou étudiant des logements.
6 Ordre des urbanistes du Québec. Le pouvoir exceptionnel de dérogation aux règlements d’urbanisme initié par le projet de loi no 31. Note d’information aux urbanistes et autres acteurs de l’aménagement sur le superpouvoir. Mise à jour – 21 octobre 2025.
7 En 2012, le « Projet abandonné de loi 47 », Loi sur l’aménagement durable du territoire et l’urbanisme, prévoyait que le conseil municipal pourrait délimiter dans son plan d’urbanisme toute partie du territoire de la municipalité qu’il juge devoir prioritairement faire l’objet de rénovation urbaine, de réhabilitation ou de densification en tant que « zone franche d’approbation référendaire ». Il devait justifier les motifs de cet affranchissement, en regard des orientations, objectifs, stratégies et cibles définis au plan d’urbanisme. Cette modification au plan d’urbanisme devait faire l’objet d’une consultation selon la politique d’information et de consultation adoptée par la municipalité. Cette tentative d’équilibre et de simplification n’avait pas suscité l’enthousiasme du milieu municipal à l’époque. Projet de Loi 47, articles 82 et 205.
11 CARON, Alain (2024). « L’urbanisme négocié et contractuel », Urbanité, Ordre des urbanistes du Québec, printemps/été 2024, p.20.
Les récents développements immobiliers et le réaménagement du secteur De l’Église/De Rochebelle s’inscrivent majoritairement dans les orientations du PPU du Plateau Centre Sainte-Foy (p.49). – Source : Ville de Québec, https://www.ville.quebec.qc.ca/ 
